Förmedlings­uppdraget

Fastighetsmäklare kan förmedla många olika slags objekt men det vanligaste förmedlingsuppdraget är att en säljare anlitar en mäklare för att få hjälp med att sälja sin bostad. Säljaren är då mäklarens uppdragsgivare och det ska finnas ett skriftligt uppdragsavtal mellan mäklaren och säljaren så att det är tydligt vad som gäller för förmedlingsuppdraget.

Förmedlingsuppdraget

Ett avtal om förmedling behövs bland annat när en säljare bestämt sig för att ta hjälp av en mäklare för att sälja sin bostad. Avtalet kallas uppdragsavtal och säljaren är mäklarens uppdragsgivare. Även den som letar efter en bostad att köpa kan anlita en mäklare, men det är ovanligt i Sverige att det är en köpare som är mäklarens uppdragsgivare.

Ett förmedlingsuppdrag behöver inte gälla köp eller försäljning av en bostad utan det kan även gälla hyra eller annan rätt att använda egendom.

En fastighetsmäklare kan förmedla:

  • En fastighet.
  • En bostadsrätt.
  • En byggnad på annans mark.
  • En tomträtt.
  • En andelsrätt för en lägenhet.
  • En arrenderätt.
  • En hyresrätt.

Syftet med förmedlingsuppdraget

Syftet med ett förmedlingsuppdrag är att mäklaren ska förmedla kontakt mellan köpare och säljare så att en affär kan bli av.

Definitionen av förmedling är att mäklaren ska anvisa en motpart som uppdragsgivaren kan ingå avtal om försäljning eller uthyrning med. Det är alltså inte mäklaren som säljer bostaden utan det gör säljaren.

Mäklaren får inte bestämma när, till vilket pris eller till vem en bostad ska säljas. Det är alltid säljaren som bestämmer det.

Ibland har en säljare och en köpare redan funnit varandra på egen hand och vänder sig till en mäklare för att få hjälp med köpehandlingarna. Det är inte förmedling utan det brukar kallas ett skrivuppdrag.

I ett förmedlingsuppdrag ingår ofta marknadsföring, visningar, hantering av budgivningen och att mäklaren hjälper till med att skriva köpehandlingarna.

  • Föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal).

  • Kontrollera vem som äger bostaden och om den belastas av någon rättighet, till exempel. inteckningar och servitut.

  • Kontrollera om en fastighet har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar, till exempel vatten- och avloppsanläggningar eller vägar.

  • Kontrollera om en bostadsrätt är pantsatt.

  • Besöka bostaden och värdera den – mäklaren gör ett så kallat intag.

  • Göra en beskrivning av bostaden, en så kallad objektsbeskrivning.

  • Marknadsföra bostaden.

  • Skriftligt informera om köparens undersökningsplikt.

  • Hålla visningar av bostaden.

  • I förväg ge spekulanterna information om hur säljaren vill genomföra försäljningen.

  • Ta emot bud och anteckna dem i en anbudsförteckning.

  • Erbjuda en boendekostnadskalkyl.

  • Innan överlåtelsen upplysa köparen om vem som äger bostaden.

  • Medverka till att säljare och köpare kommer överens i sådana frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.

  • Hjälpa parterna med köpehandlingar och medverka vid kontraktsskrivning.

  • Hjälpa parterna att slutföra affären genom att t.ex. söka medlemskap i bostadsrättsföreningen.

  • Medverka vid tillträdet.

  • Lämna anbudsförteckningen och journalen till säljaren och köparen när mäklarens uppdrag är klart.

Ett uppdragsavtal ska vara skriftligt

I uppdragsavtalet ska de viktigaste förutsättningarna för förmedlingsuppdraget anges, det vill säga vem som är ansvarig mäklare, vilken bostad som ska förmedlas och vilken ersättning (provision) mäklaren ska få.

Ett uppdragsavtal ska vara skriftligt och skrivas under av mäklaren och säljaren (uppdragsgivaren). Muntliga överenskommelser kan göras, men en säljare som är konsument har ett särskilt skydd. Ett avtalsvillkor som är till nackdel för konsumenten gäller bara om det har avtalats skriftligt.

Ändringar av utgångspriset behöver inte vara skriftliga.

Ensamrätt

Det är vanligt att det finns ett villkor i uppdragsavtalet som ger mäklaren ensamrätt att under en viss tid förmedla säljarens bostad. Ensamrätten innebär att om bostaden överlåts under ensamrättstiden så har mäklaren rätt att få betalt, oavsett om mäklaren har hjälpt till med överlåtelsen eller inte.

Ensamrättstiden får inte vara längre än tre månader. Om mäklaren och säljaren är överens kan de förlänga den, men en sådan överenskommelse får inte göras förrän tidigast när det är en månad kvar av ensamrättstiden. En överenskommelse om förlängning måste göras skriftligt om säljaren är en konsument.

Mäklarens personliga ansvar för förmedlingsuppdraget

En mäklare är personligen ansvarig för förmedlingsuppdraget. En vanlig missuppfattning är att mäklarföretaget är ansvarigt, men så är det alltså inte. Uppdragsavtalet gäller mellan säljaren (uppdragsgivaren) och den enskilda mäklaren.

En assistent kan hjälpa till med begränsade delar av uppdraget, men bara om det är uppgifter som inte kräver en mäklares sakkunskap. Det ska alltid framgå tydligt att mäklaren är ansvarig.

Om mäklaren inte kan utföra en del av sitt uppdrag för att hen till exempel är sjuk eller ledig så krävs att säljaren (uppdragsgivaren) går med på att någon annan mäklare än den ansvariga mäklaren ska få hjälpa till. Ofta står det med i uppdragsavtalet att säljaren godkänner att delar av uppdraget kan utföras av någon annan än mäklaren.

Oavsett vad som står i uppdragsavtalet får en mäklare inte lämna över hela förmedlingsuppdraget till en annan mäklare. Om en mäklare till exempel slutar att arbeta som mäklare innan förmedlingen är avslutad krävs det normalt att hen säger upp uppdragsavtalet. Om någon annan mäklare på samma mäklarföretag ska fortsätta förmedlingsarbetet behöver ett nytt uppdragsavtal skrivas mellan den nya mäklaren och säljaren.

Allmänna krav på mäklaren

En mäklare ska vara opartisk. Mäklaren har en så kallad omsorgsplikt mot både köpare och säljare och ska ta till vara bådas intressen. I ett avseende får mäklaren vara partisk och det är ifråga om priset. Mäklaren ska särskilt ta till vara säljarens ekonomiska intressen. Det innebär att mäklaren ska arbeta för att säljaren får så bra betalt som möjligt.

Mäklaren ska följa god fastighetsmäklarsed. Vad som är god fastighetsmäklarsed bestäms genom domar från förvaltningsdomstolarna och beslut från FMI.

Eftersom mäklaren ska vara opartisk får hen inte vara ombud för köparen eller säljaren. Det finns ett undantag för begränsade uppgifter. I vissa situationer där det inte finns någon intressekonflikt mellan köpare och säljare är det därför möjligt för mäklaren att vara ombud. Ett exempel på en sådan situation är vid ett tillträde där endast betalningen återstår.

Säga upp ett förmedlingsuppdrag

Både säljaren och mäklaren kan avsluta ett förmedlingsuppdrag genom att säga upp uppdragsavtalet. Det brukar stå i uppdragsavtalet hur och när avtalet kan sägas upp.

Om det är säljaren som säger upp avtalet ska mäklaren ge en skriftlig bekräftelse på att avtalet har sagts upp. Om det är mäklaren som muntligen säger upp avtalet ska hen även ge säljaren ett skriftligt besked om att avtalet har sagts upp.

Om mäklaren har ensamrätt enligt avtalet går det normalt inte att säga upp uppdragsavtalet under ensamrättstiden. Om avtalet har sagts upp under ensamrättstiden utan godtagbara skäl kan den som säger upp avtalet bli skadeståndsskyldig. Ett godtagbart skäl för säljaren att säga upp uppdragsavtalet under ensamrättstiden kan vara om mäklaren har misskött förmedlingsuppdraget.

Även efter det att ett uppdragsavtal har avslutats kan mäklaren ha rätt till ersättning från uppdragsgivaren om bostaden säljs.

Fastighetsmäklarlag (2011:666)

Enligt 9 § fastighetsmäklarlagen ska ett uppdragsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av egendomens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen. Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning av ensamrättstiden får träffas tidigast en månad innan ensamrätten ska upphöra att gälla. Om mäklaren har sagt upp uppdragsavtalet muntligen, ska mäklaren snarast också skriftligen underrätta uppdragsgivaren om uppsägningen. Om uppdragsgivaren har sagt upp avtalet, ska mäklaren snarast skriftligen bekräfta uppsägningen.

Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen är till nackdel för en konsument är utan verkan mot honom eller henne, om inte annat anges i lagen. Detta framgår av 4 § fastighetsmäklarlagen. Vidare anges att med konsument avses en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet.

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Enligt 15 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte som ombud företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Mäklaren får dock åta sig begränsade uppgifter.

Vanliga frågor om förmedlingsuppdraget
Senast uppdaterad 2019-12-12