Köparens under­söknings­plikt

Att köpa en bostad är ofta en stor händelse i livet. För köparen är det viktigt att känna till vilka skyldigheter det för med sig. Den som köper en bostad är ansvarig för att undersöka den mycket noga. Mäklaren ska informera köparen om undersökningsplikten och vad den innebär.

Tänk på det här

  • Mäklaren ska lämna skriftlig information om köparens undersökningsplikt.

  • Mäklaren ska göra vad hen kan men har inte något ansvar för att köparen undersöker bostaden.

  • Köparen kan inte få ersättning av säljaren i efterhand för fel som har missats och som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning.

  • Mäklaren är ansvarig för att informera om fel som hen känner till.

  • Om bostaden marknadsförs som besiktad betyder inte det att bostaden är i bättre skick än andra bostäder. Köparen har ändå kvar sin undersökningsplikt.

Mäklarens information om undersökningsplikten

Den som köper en bostad är ansvarig för att undersöka den mycket noga. Köparen har en så kallad undersökningsplikt. Köparen kan inte få ersättning av säljaren i efterhand för fel som har missats och som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning.

Mäklaren ska informera köparen om undersökningsplikten. Det gäller för både hus och bostadsrätter. Informationen ska beskriva vad undersökningsplikten innebär för den som köper ett hus respektive en bostadsrätt. Den ska lämnas skriftligt och i så god tid att köparen hinner undersöka bostaden innan kontraktsskrivningen. Informationen kan exempelvis lämnas i objektsbeskrivningen.

Mäklaren ska också göra vad hen kan för att köparen själv undersöker bostaden eller föreslå att köparen anlitar en expert som undersöker bostaden, en så kallad besiktningsman. Undersökningen bör göras innan kontraktsskrivningen. Om det inte går bör mäklaren föreslå en så kallad besiktningsklausul. Det är en bestämmelse i avtalet som ger köparen rätt att låta köpet gå tillbaka om hen upptäcker fel i samband med undersökningen.

Mäklarens undersökning av bostaden

Mäklaren är inte skyldig att besikta bostaden eller undersöka den noggrant. Däremot besöker mäklaren eller någon som mäklaren har anlitat bostaden och värderar den. Det kallas att göra ett intag. Då undersöks bostaden ytligt.

Säljarens information om bostaden

Mäklaren ska göra vad hen kan för att få säljaren att lämna information om bostaden som kan vara viktig för köparen. Mäklaren ska uppmärksamma säljaren på att det är viktigt att bostaden beskrivs korrekt. Om säljaren har lämnat information som inte stämmer kan köparen ha rätt till avdrag på priset. Om felet är allvarligt kan köparen till och med ha rätt att häva köpet, det vill säga avbryta det och få pengarna tillbaka.

Mäklaren ska förklara för parterna att information från säljaren kan minska kraven på vad köparen ska undersöka. Hen ska också informera om att andra uppgifter om säljarens erfarenheter samtidigt kan kräva att köparen undersöker bostaden mer grundligt. Det kallas för att köparen får en utökad undersökningsplikt.

Om säljaren lämnar garantier eller andra löften om bostadens skick är hen ansvarig för dem. Köparen behöver inte kontrollera dem utan kan lita på att de stämmer. Mäklaren ska informera parterna om vad som gäller. Mäklaren bör informera säljaren om att riktiga uppgifter om bostaden leder till att säljarens ansvar för fel begränsas och att risken för rättsliga tvister blir mindre.

Mäklarens information om fel på bostaden

Mäklaren är inte ansvarig för bostadens skick eller för eventuella fel på bostaden. Mäklaren är däremot ansvarig för att informera spekulanter och köpare om sådant som kan vara viktigt för dem. Det kan till exempel handla om fel som mäklaren har sett eller har fått information om. Det gäller också fel som mäklaren har anledning att misstänka, exempelvis genom tidigare försäljningar eller sin allmänna sakkunskap.

Undersökning och besiktning

Många köpare anlitar en besiktningsman för att göra en så kallad besiktning av bostaden. Det innebär att en expert undersöker bostaden. Det görs ofta för att köparen ska uppfylla sin undersökningsplikt. Det är en god ide eftersom en köpare inte alltid har den kunskap som krävs för att undersöka bostaden. Det är emellertid viktigt att känna till att en besiktning vanligtvis bara är en byggteknisk undersökning av en bostad.

Besiktningen inkluderar normalt inte installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten. I besiktningen ingår inte heller tomten eller andra byggnader på den. Vid besiktning av en bostadsrätt ingår inte det hus som bostadsrättsföreningen äger. För mätning av radon, buller och vattenkvalitet med mera krävs andra typer av kontroller. Energideklarationen är också en särskild tjänst.

Det är viktigt att mäklaren informerar om att köparens undersökningsplikt omfattar mer än den byggtekniska undersökningen. Resultatet av besiktningen presenteras i ett protokoll. Mäklaren bör också förklara att det är viktigt för den som beställt besiktningen att faktiskt läsa och förstå besiktningsprotokollet. Om det visar att det finns fel på bostaden utökas köparens undersökningsplikt. Då måste felen undersökas vidare.

Symbolmärkta och besiktade bostäder

I marknadsföring av bostäder anges det ofta att bostaden är besiktad. Mäklarföretagen använder inte sällan olika symboler eller uttryck som berättar om det. Exempel på sådana är varudeklarerat, länsdeklarerat, besiktigat, besiktigat-stämpel, ringmärkt och klarlagt.

Märkningen betyder att bostaden är besiktad och ofta kopplas olika former av försäkringar till besiktningen. Det behöver inte betyda att bostaden är grundligt undersökt. Hur mycket som har undersökts beror på vad säljaren har beställt. Märkningen betyder inte att bostaden har godkänts eller är i ett bättre skick än andra bostäder. Köparen har kvar sin undersökningsplikt. Den påverkas inte av märkningen eller försäkringen.

Även försäkringarna kan vara av olika slag. Den vanligaste är en så kallad dolda-felförsäkring som innebär att ett försäkringsbolag kopplas in om ett dolt fel upptäcks. Det är vanligt att vissa typer av fel undantas från försäkringen. Försäkringen kan också ha en självrisk eller begränsningar som gör att den bara ersätter en del av beloppet. Det betyder att säljaren inte alltid får full ersättning från försäkringsbolaget. Mäklaren ska informera säljaren och köparen om hur en sådan försäkring kan ändra deras köprättsliga ansvar.

Om du vill läsa mer om vad en köpare av en bostad ska tänka på hittar du mer information hos konsumentverkets upplysningstjänst Hallå konsument.

Fastighetsmäklarlag (2011:666)

Mäklaren har enligt 16 § Fastighetsmäklarlagen en så kallad rådgivnings- och upplysningsskyldighet.

16 § Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen.

Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning.

Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

Av andra stycket andra meningen följer att mäklaren har en skyldighet att skriftligen upplysa en köpare om dennes undersökningsplikt och verka för att köparen före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. I skyldigheten ligger att klargöra för köparen vad undersökningsplikten innebär. Omfattningen av undersökningsplikten beror på objektet. Vid köp av fastighet ska mäklaren upplysa köparen om undersökningsplikten innebär enligt 4 kap. 19 § jordabalken och för bostadsrätt enligt 20 § köplagen. Lagstiftaren har i förarbetena till bestämmelsen uttalat att skriftlighetskravet är avsett att underlätta för köparen att ta till sig upplysningen. Köparen ska få del av informationen i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att hen har möjlighet att låta undersöka fastigheten. Inget hindrar att mäklaren lämnar informationen på ett tidigt stadium, t.ex. i  objektsbeskrivningen. Mäklaren måste förstås inte upplysa en köpare i detalj om vad undersökningsplikten kräver, utan en översiktlig redovisning av undersökningspliktens innebörd är tillräcklig (se prop. 2010/11:15 s. 56).

Jordabalk (1970:994)

4 kap. 19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.

Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

Köplag (1990:931)

20 § Köparen får inte såsom fel åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet.

Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder.

Andra stycket gäller även när köparen före köpet har fått tillfälle att undersöka prov på varan och felet gäller en egenskap som skulle framgå av provet.

Vanliga frågor om köparens undersökningsplikt
  • Nej, mäklaren är inte skyldig att besikta bostaden eller undersöka den noggrant. Men när mäklaren eller någon som mäklaren har anlitat besöker bostaden görs en ytlig undersökning för att kunna bilda sig en uppfattning om bostaden och för att bedöma vad den kan vara värd.

  • En besiktning är en byggteknisk undersökning av ett hus eller en bostadsrätt. Köparens undersökningsplikt omfattar mer än den byggtekniska undersökningen. I besiktningen undersöks normalt inte installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten. I besiktningen ingår inte heller tomten eller andra byggnader på den. Vid besiktning av en bostadsrätt ingår inte det hus som bostadsrättsföreningen äger. För mätning av radon, buller och vattenkvalitet med mera krävs andra typer av kontroller. Energideklarationen är också en särskild tjänst.

  • För köparen finns det fördelar med att själv anlita en besiktningsman. Förutom att vara med på själva besiktningen kan köparen fråga besiktningsmannen om eventuella fel som skrivits upp i protokollet. Det är också lättare att ställa krav på besiktningsmannen om något har missats som borde ha upptäckts vid undersökningen.

  • Det är ett fel som fanns vid köpet av bostaden som köparen inte kunde ha upptäckt genom en noggrann undersökning. Köparen ska inte heller ha haft anledning att förvänta sig ett sådant fel utifrån bostadens egenskaper, som ålder, skick och konstruktion.

  • Mäklare använder sig ofta av en så kallad frågelista där säljaren ska fylla i information om vad hen känner till om sin bostad. Det kan handla om bygglov, reparationer och liknande. Mäklaren ska uppmärksamma säljaren på att hen kan bli ansvarig för de uppgifter som lämnas i samband med försäljningen. Det är viktigt att känna till att uppgifter som säljaren lämnar om iakttagelser och erfarenheter kan ge köparen anledning att undersöka bostaden mer grundligt, köparen får en så kallad utökad undersökningsplikt.

Senast uppdaterad 2019-12-16