Kontrakts­skrivning

Att köpa en bostad är ofta en stor affär. Innan köpet blir bindande mellan säljaren och köparen, har mäklaren vissa skyldigheter som hen ska uppfylla. Bland annat är det viktigt att de formella kraven för kontraktsskrivningen följs, annars kan köpet bli ogiltigt.

Mäklarens skyldighet att handla

Mäklaren ska vara aktiv och uppmärksam på frågor som behöver lösas mellan parterna. Det kan handla om frågor som är aktuella inför försäljningen och som regleras i köpekontraktet. Det kan också handla om så kallade återgångsavtal, ett avtal som ger köparen eller säljaren rätt att avbryta köpet och som gör att det rättsliga förhållandet går tillbaka till hur det var innan köpet. Mäklaren ska dokumentera vad parterna kommer överens om.

Mäklaren ska hjälpa parterna att ta fram köpehandlingar om de inte har bestämt något annat. Handlingarna ska vara tydliga, riktiga, och stämma överens med parternas vilja. De ska också anpassas till vad som gäller för just den affären. Mäklaren ska gå igenom det tillsammans med parterna och förklara vad de olika villkoren innebär. Den här arbetsuppgiften ska göras av en registrerad mäklare och bör inte utföras av en mäklarassistent. Genomgången bör också göras vid ett personligt möte.

Mäklaren har alltså en skyldighet att handla. Det innebär att mäklaren bland annat ska vara uppmärksam på om köparen eller säljaren vill ha med olika typer av villkor i avtalet. Om säljaren till exempel vill friskriva sig från felansvar ska mäklaren förklara vad villkoret innebär för köparen. Mäklaren ska även förklara att villkoret innebär ett undantag från vad som gäller om fel i fastighet enligt lagen.

Mäklaren ska göra vad hen kan för att köparen ska betala en tillräckligt stor handpenning. I vissa fall ska hen även uppmuntra att handpenningen sätts in på mäklarens klientmedelskonto. Ibland tar säljaren på sig skyldigheter som ska genomföras efter att bostaden har bytt ägare och efter att slutbetalning har skett, det vill säga att hela köpesumman har betalats. Mäklaren bör då göra vad hen kan för att köparen ska få någon form av säkerhet för säljarens prestation. Säkerhet för prestationen kan vara att en del av slutbetalningen sätts på mäklarens klientmedelskonto fram till dess att åtgärderna är genomförda. I så fall behövs ett skriftligt depositionsavtal.

Vid köp av en fastighet finns det särskilda regler om vad köpekontraktet ska innehålla.  Det är viktigt att köpekontraktet är riktigt utformat, annars är köpet ogiltigt.

Köpekontraktet

Avtalet brukar kallas köpekontrakt. Köpekontraktet ska vara skriftligt och skrivas under av säljaren och köparen.

För att köpeavtalet ska vara giltigt, ska det åtminstone innehålla information om:

  • Bostadens fastighetsbeteckning.

  • Parterna.

  • Priset (köpeskillingen).

  • En förklaring av säljaren att fastigheten överlåts på köparen (överlåtelseförklaring).

Ofta innehåller ändå ett köpekontrakt betydligt mer än så. Tillträdesdagen ska skrivas in i avtalet om inte den är samma dag som avtalet undertecknas.

Köparen och säljaren ska anges noggrant i köpekontraktet. Finns det flera köpare eller säljare ska alla anges. Av avtalet ska det även framgå hur stor andel av fastigheten som respektive person köper eller säljer. Parten kan vara en fysisk person, det vill säga en människa, eller en juridisk person, t.ex. ett handelsbolag, ett aktiebolag eller en förening. I avtalet ska parternas namn, personnummer eller organisationsnummer liksom adresser och telefonnummer anges.

Köpekontraktet ska dateras och undertecknas av köparen och säljaren. För att lagfart ska kunna beviljas, ska säljarens namnteckning bevittnas av två personer, det vill säga de bekräftar att den stämmer. Köpet är visserligen giltigt även utan bevittning, men köparen kan då bara få en vilande lagfart. Köparens namnteckning behöver inte bevittnas, men det finns heller inte något som hindrar det.

Ofta tas två olika typer av handlingar fram, först ett köpekontrakt och senare ett köpebrev. Köpekontraktet innehåller alla villkor för försäljningen och är i sig ett bindande avtal om försäljningen.

Ett köpebrev upprättas ofta i samband med att köparen har betalat hela köpeskillingen till säljaren. Köpebrevet fungerar som ett kvitto på att köpeskillingen är betald.

Makes samtycke

En make får inte utan den andra makens samtycke, sälja en fastighet om den används som makarnas gemensamma hem. Kravet på samtycke gäller även efter en skilsmässa fram till dess att bodelning har gjorts och det i bodelningen har bestämts vilken egendom som respektive make ska ha. I situationer när en make inte vill ge sitt samtycke, kan tingsrätten ge tillstånd till försäljningen.

Sambos samtycke

En sambo får inte utan den andre sambons samtycke sälja en fastighet som är samboegendom. Utgångspunkten är att bostaden är samboegendom om den har köpts för gemensam användning. Tingsrätten kan ge tillstånd till försäljningen om en sambo inte vill lämna samtycke till den.

Köpekontraktet

Ett köpekontrakt som gäller en bostadsrätt ska vara skriftligt och skrivas under av köparen och säljaren.

Av köpekontraktet ska det tydligt framgå:

  • Vilken lägenhet det gäller.
  • Vilket pris som ska betalas.
  • Datering av avtalet.

Avtalet börjar gälla när det har skrivits i giltig form, och fullföljs när köparen blir medlem i föreningen.

Makes samtycke

En make får inte utan den andra makens godkännande, sälja en bostadsrätt som används som makarnas gemensamma hem. Kravet på samtycke gäller även efter en skilsmässa fram till dess att bodelning har gjorts och det i bodelningen har bestämts vilken egendom som respektive make ska ha. I situationer när en make inte vill ge sitt godkännande, kan tingsrätten ge tillstånd till försäljningen.

Sambos samtycke

En sambo får inte utan den andre sambons godkännande sälja en bostadsrätt som är samboegendom. Utgångspunkten är att bostaden är samboegendom om bostaden har köpts för gemensam användning. Tingsrätten kan ge tillstånd till försäljningen om en sambo inte vill godkänna den.

Fastighetsmäklarlag (2011:666)

8 § Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

21 § Fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bostadsrättslag (1991:614)

2 kap. Föreningens medlemmar m.m.

1 § Fråga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av föreningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar och bestämmelserna i detta kapitel.

I stadgarna får föreskrivas att ansökan om inträde i föreningen skall göras skriftligen och att ansökningshandlingen skall vara försedd med sökandens bevittnade namnunderskrift.

6 kap. Övergång av bostadsrätt

4 § Ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Köpehandlingen ska innehålla uppgifter om den lägenhet som överlåtelsen avser och om ett pris. Motsvarande gäller vid byte eller gåva. Bestämmelsen i 1 kap. 15 § lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar ska inte tillämpas.

Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har kommit överens om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i stället det pris som anges i köpehandlingen. Priset får dock jämkas, om det är oskäligt att det ska vara bindande. Vid denna bedömning ska hänsyn tas till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

Jordabalk (1970:994)

4 kap. Köp, byte och gåva

1 § Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen.
Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen.
Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpeskilling, är det tillräckligt att köpehandlingen innehåller en uppgift om gemensam köpeskilling.

Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har träffat överenskommelse om annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i stället den köpeskilling som anges i köpehandlingen. Denna köpeskilling får dock jämkas om det med hänsyn till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt är oskäligt att den köpeskillingen skall vara bindande.

Köp som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga. Dock är förvärv, som har gjorts enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, giltiga även om föreskrifterna i första stycket inte har iakttagits.

Äktenskapsbalk (1987:230)

7 kap. Makars egendom

4 § Med makars gemensamma bostad avses i denna balk
   1. fast egendom som makarna eller någon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad inom egendomen som är avsedd som makarnas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,
   2. fast egendom som makarna eller någon av dem innehar med nyttjanderätt i förening med byggnad på egendomen som makarna eller någon av dem äger, om byggnaden är avsedd som makarnas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,
   3. byggnad eller del av byggnad som makarna eller någon av dem innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt, om byggnaden eller byggnadsdelen är avsedd som makarnas gemensamma hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål,
   4. byggnad eller del av byggnad som makarna eller någon av dem har rätt att framdeles förvärva med bostadsrätt enligt förhandsavtal som sägs i 5 kap. bostadsrättslagen (1991:614), om rätten gäller en lägenhet som när avtalet träffades var avsedd att bli makarnas gemensamma hem och att innehas huvudsakligen för detta ändamål.

Med makars gemensamma bohag avses i denna balk möbler, hushållsmaskiner och annat inre lösöre som är avsett för det gemensamma hemmet.

Till gemensamt bohag räknas inte sådant bohag som används uteslutande för den ena makens bruk.

Till makars gemensamma bostad och bohag räknas inte egendom som används huvudsakligen för fritidsändamål.

5 § En make får inte utan den andra makens samtycke
   1. avhända sig, låta inteckna, hyra ut eller på annat sätt med nyttjanderätt upplåta fast egendom som utgör makarnas gemensamma bostad,
   2. avhända sig, pantsätta, hyra ut eller på annat sätt med nyttjanderätt upplåta annan egendom som utgör makarnas gemensamma bostad, eller
   3. avhända sig eller pantsätta makarnas gemensamma bohag. Första stycket gäller inte bostad eller bohag som är den ena makens enskilda egendom enligt 2 § första stycket 2--4. En make får inte heller utan den andra makens samtycke avhända sig, låta inteckna, hyra ut eller på annat sätt med nyttjanderätt upplåta fast egendom som inte utgör makarnas gemensamma bostad, om egendomen är giftorättsgods. Detta gäller dock ej, om mål om äktenskapsskillnad pågår och maken har förvärvat egendomen efter det att talan om äktenskapsskillnad väcktes.

Samtycke till avhändelse av eller inteckning i fast egendom skall lämnas skriftligen.

Bestämmelserna i denna paragraf om fast egendom och rättighet i denna tillämpas också i fråga om tomträtt.

6 § Bestämmelserna i 5 § om samtycke av en make till en åtgärd av den andra maken tillämpas också när dödsboet efter en avliden make vidtar en sådan åtgärd.

7 § Samtycke enligt 5 eller 6 § behövs inte, om maken inte kan lämna giltigt samtycke eller om dennes samtycke inte kan inhämtas inom rimlig tid. Samtycke enligt 5 § behövs inte heller sedan bodelning med anledning av äktenskapsskillnad har skett.

8 § Saknas samtycke som krävs för en åtgärd enligt 5 eller 6 §, får domstolen tillåta åtgärden på ansökan av den som vill företa den.

Sambolag (2003:376)

3 § Sambors gemensamma bostad och bohag utgör samboegendom, om egendomen förvärvats för gemensam användning och inte annat följer av 4 eller 9 §.

5 § Med sambors gemensamma bostad avses i denna lag, om inte annat följer av 7 §,
   1. fast egendom som samborna eller någon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad inom egendomen som är avsedd som sambornas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,
   2. fast egendom som samborna eller någon av dem innehar med nyttjanderätt i förening med byggnad på egendomen som samborna eller någon av dem äger, om byggnaden är avsedd som sambornas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,
   3. byggnad eller del av byggnad som samborna eller någon av dem innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt, om byggnaden eller byggnadsdelen är avsedd som sambornas gemensamma hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål och
   4. byggnad eller del av byggnad som samborna eller någon av dem har rätt att framdeles förvärva med bostadsrätt enligt förhandsavtal som sägs i 5 kap. bostadsrättslagen (1991:614), om rätten gäller en lägenhet som när avtalet träffades var avsedd att bli sambornas gemensamma hem och att innehas huvudsakligen för detta ändamål.

Samborna får i en av dem undertecknad handling anmäla till inskrivningsmyndigheten att en fastighet som är lagfaren för en av dem eller en tomträtt för vilken en av dem är inskriven som innehavare är gemensam bostad för dem båda.

9 § Sambor eller blivande sambor får avtala om att bodelning inte skall ske eller att viss egendom inte skall ingå i bodelningen. Genom ett nytt avtal får de ändra vad som tidigare överenskommits.

Avtalet skall upprättas skriftligen och undertecknas av samborna eller de blivande samborna. Detta gäller även om någon av dem är underårig eller om avtalet avser egendom som till någon del omfattas av förvaltarskap enligt föräldrabalken. I så fall skall dock förmyndarens eller förvaltarens skriftliga medgivande inhämtas.

Om ett villkor i avtalet är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt, får det jämkas eller lämnas utan avseende vid bodelningen.

23 § En sambo får inte utan den andra sambons samtycke
   1. avhända sig, hyra ut eller på annat sätt med nyttjanderätt upplåta en bostad som utgör samboegendom eller som den andra sambon kan få rätt att överta enligt 22 §,
   2. låta inteckna fast egendom eller tomträtt där det finns en bostad som utgör samboegendom,
   3. pantsätta annan egendom som innefattar en bostad som utgör samboegendom eller en bostad som den andra sambon kan få rätt att överta enligt 22 § eller
   4. avhända sig eller pantsätta bohag som utgör samboegendom.

Samtycke till avhändelse av eller inteckning i fast egendom eller tomträtt skall lämnas skriftligen.

Bestämmelserna om samtycke av en sambo till en åtgärd av den andra sambon tillämpas också när dödsboet efter en avliden sambo vidtar en sådan åtgärd.

Samtycke behövs inte, om den andra sambon inte kan lämna giltigt samtycke eller om dennes samtycke inte kan inhämtas inom rimlig tid.

24 § Saknas samtycke som krävs för en åtgärd enligt 23 §, får domstolen tillåta åtgärden på ansökan av den som vill företa den.

Vanliga frågor om kontraktsskrivning
Senast uppdaterad 2019-12-13