Klausuler och villkor

Vanligtvis blir köparen ny ägare till bostaden så fort det finns ett giltigt köpekontrakt. Men köparen och säljaren kan också vilja att köpet ska vara beroende av något som sker – eller inte sker – i framtiden. De kan då skriva in olika typer av villkor eller klausuler i kontraktet.

Ett upplägg där köpet blir giltigt direkt kan i vissa fall bli besvärligt på olika sätt för båda parter. Det kan till exempel handla om att säljaren inte har hittat en ny bostad eller att köparen inte har fått lån ännu. Man kan därför vilja avtala om att köpet ska vara beroende av något som sker eller inte sker i framtiden. Ett sådant avtalsvillkor kallas återgångsvillkor eller svävarvillkor.

Villkoret måste skrivas in i köpekontraktet och i ett eventuellt köpebrev, annars gäller det inte. Det ingår i god fastighetsmäklarsed att mäklaren:

  • Berättar för parterna om vilka villkor som kan skrivas in i avtalet.

  • Hur villkoren kan utformas.

  • Vilka följder de kan få för båda parterna.

Svävande villkor

Återgångsvillkor kallas ibland ”svävarvillkor”, just för att äganderätten till bostaden hålls ”svävande” tills villkoret är uppfyllt.

Vad är ett återgångsvillkor?

Ett återgångsvillkor är en avtalsklausul som skrivs in i köpekontraktet, om säljaren och köparen vill bestämma att köpet ska bli giltigt endast om villkoret uppfylls. Om villkoret inte uppfylls går det rättsliga förhållandet tillbaka till hur det var innan köpet. Det innebär ofta att säljaren får tillbaka bostaden och köparen får tillbaka köpeskillingen.

Återgångsvillkor får inte löpa längre än två år. Avtalar man om längre tid än så blir köpet ogiltigt.

Vad finns det för typer av återgångsvillkor?

Nedan följer några exempel på återgångsvillkor.

  • Att köparen godkänns av bostadsrättsföreningen vid köp av bostadsrätt.

  • Att köparen besiktar fastigheten efter köpet (”besiktningsklausul”).

  • Att säljaren köper en ny bostad.

  • Att köparen får lånelöfte (”låneklausul”).

  • Att en viss detaljplan antas.

  • Att säljaren får jobb på orten dit hen ska flytta.

  • Att säljaren bebygger tomten inom en viss tid.

  • Att köparen får bygglov.

  • Att köparen betalar hela köpeskillingen.

Vad har mäklaren för ansvar avseende återgångsvillkor?

Mäklaren bör vara uppmärksam på om någon av parterna behöver föra in ett återgångsvillkor i köpekontraktet för att köpet ska gå igenom, till exempel en låneklausul om köparen inte har sin finansiering klar. Om mäklaren märker att någon av parterna behöver ett återgångsvillkor ska mäklaren göra vad hen kan för att parterna ska komma överens om ett sådant och ta in det i köpekontraktet. Mäklaren kan däremot inte tvinga någon av dem att göra det.

Mäklaren ska anpassa klausulen efter varje enskild försäljning och omständigheterna kring den, så att klausulen kan fungera i verkligheten. Exempelvis måste en besiktningsklausul ge köparen tillräckligt med tid för att beställa besiktningen, ta del av besiktningsprotokollet, tänka över sitt beslut och eventuellt begära köpets återgång på det sätt som parterna har avtalat om. Ett annat exempel är att en låneklausul måste ge köparen den tid som behövs för att kunna få besked om lånelöfte eller avslag på sin ansökan.

Det är mäklarens uppgift att se till att eventuella återgångsvillkor blir så tydliga och fullständiga att det inte uppstår en tvist mellan parterna om hur den ska tolkas. Villkoret ska beskriva fullt ut vad som gäller för parternas rättigheter och skyldigheter. Villkoret ska också alltid innehålla en beskrivning av hur en part ska gå till väga om hen vill begära att köpet återgår. Det ska vara tydligt på vilket sätt begäran ska göras och till vem den ska lämnas. Om köparen vill begära återgång ska hen förstå av formuleringen om begäran exempelvis ska göras skriftligt och om den exempelvis ska göras till säljaren med kopia för kännedom till mäklaren. För att minska risken för tolkningsfrågor ska klausulen innehålla etablerade begrepp. Mäklaren ska också upplysa parterna om fördelarna, nackdelarna och konsekvenserna av att ta in en viss återgångsklausul i köpekontraktet.

Särskilt om besiktningsklausuler

Vanligtvis undersöker köparen bostaden före kontraktsskrivningen, eventuellt med hjälp av ett besiktningsföretag. Det är den ordningen som mäklaren i första hand bör föreslå för parterna. Om det under en försäljning framgår att det finns fördelar med upplägget att köparen besiktar bostaden först efter kontraktsskrivningen, ska mäklaren ska utforma en tydlig besiktningsklausul som tar till vara både säljarens och köparens behov.

När säljaren besiktar

Ibland har säljaren redan besiktat bostaden och köparen kan då erbjudas en genomgång av besiktningsprotokollet tillsammans med besiktaren. Det är viktigt att komma ihåg att en sådan genomgång inte motsvarar en ny besiktning.

Besiktningsklausuler kan vara öppna eller begränsade.

Öppen besiktningsklausul

Med en öppen besiktningsklausul kan köparen begära att köpet återgår efter att besiktningen utförts. Detta måste i så fall ske inom den tidsfrist som angetts i klausulen. Köparen behöver inte förklara varför.

Begränsad besiktningsklausul

Med en begränsad besiktningsklausul får köparen begära att köpet återgår om vissa villkor är uppfyllda. Det kan till exempel handla om att besiktningen ska visa särskilda typer av fel eller att det inte får kosta mer än en viss summa att åtgärda felen.

Ej för ånger

Tanken med en öppen besiktningsklausul är inte att köparen ska kunna använda den om hen helt enkelt har ångrat sig och inte längre vill köpa. Ett sådant beteende kan anses stå i strid med lojalitetsplikten som två avtalsparter har gentemot varandra.

FMI rekommenderar öppna besiktningsklausuler med rimliga tidsfrister och tydliga anvisningar, eftersom sådana klausuler normalt inte leder till onödiga tvister om deras innehåll. Det finns däremot vissa risker med öppna besiktningsklausuler. Det kan till exempel handla om att bostaden möjligen kommer att säljas till ett lägre pris vid en omförsäljning efter att köpet gått tillbaka. Det kan också handla om att säljaren har slösat tid och pengar på en affär som inte blev av eller att köparen utnyttjar återgångsklausulen på ett illojalt sätt. Ett sätt att skydda säljaren mot riskerna med en öppen besiktningsklausul är att parterna kommer överens om att köparen ska betala en viss ersättning till säljaren om köpet går åter.

Otydliga, ofullständiga eller olämpliga återgångsvillkor resulterar ofta i att mäklaren meddelas en varning av FMI:s disciplinnämnd.

Jordabalk (1970:997)

Enligt 4 kap. 3 § jordabalken (1970:994) är vissa typer av bestämmelser vid köp ogiltiga om de inte tas med i köpekontraktet. Enligt 1 p. samma bestämmelse innefattar detta bland annat bestämmelser som innebär att köpets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor.

4 kap. 4 § samma lag anger att ett köps fullbordan eller bestånd inte får göras beroende av ett eller flera villkor under mer än två år från den dag då köpekontraktet upprättades. Har man avtalat om längre tid blir köpet ogiltigt. Om tiden inte har bestämts anses den vara två år. Bestämmelsen omfattar inte villkor som går ut på att köpet fullgörs genom att köpeskillingen betalas eller att fastighetsbildning som avses i 4 kap. 7 – 9 §§ samma lag sker. Inte heller är den ett hinder för att uppställa villkor som grundas på en bestämmelse i lagtext.

Fastighetsmäklarlag (2011:666)

I 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) står att mäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Hen ska också ta till vara både säljarens och köparens intresse och inom ramen för god fastighetsmäklarsed särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Enligt 21 § samma lag ska mäklaren göra vad hen kan för att parterna ska komma överens i frågor som behöver lösas i samband med bostadsaffären. Om parterna inte har avtalat om något annat, ska mäklaren hjälpa dem att skapa de handlingar som krävs för köpet.

I förarbetena till den äldre fastighetsmäklarlagen står att mäklaren har en handlingsplikt mot parterna vid avtalsslutet och ska vara aktiv och observant på frågor som måste lösas. Mäklaren bör lägga fram förslag till en överenskommelse som passar både säljarens och köparens behov. Hen ska också förklara eventuella återgångsvillkors innebörd och göra vad hen kan för att parterna ska förstå villkoren. Mäklaren bär ansvaret för att se till att villkoren blir tydligt utformade så att det inte uppstår onödiga tvister om deras tolkning.

Senast uppdaterad 2019-12-19